ایا مالک میتواند حق سرقفلی را بگیرد؟

پاسخ به این سؤال بستگی کامل به نوع قرارداد و تاریخ انعقاد آن دارد، زیرا قانون مالک و مستأجر در ایران چندین بار تغییر کرده و قوانین متفاوتی بر قراردادها حاکم است.

در حالت کلی، مالک نمی‌تواند حق سرقفلی را به سادگی و بدون دلیل قانونی بگیرد. حق سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) نوعی حق مالی است که به مستأجر تعلق دارد.

۱. اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ باشد (قانون سال ۱۳۵۶):

این نوع قراردادها مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند که حق سرقفلی (که در این قانون با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می‌شود) را بسیار محکم و قوی می‌داند.

آیا مالک می‌تواند حق را بگیرد؟

• خیر، مگر در موارد بسیار محدود و قانونی که در ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ ذکر شده است.

موارد سلب حق توسط مالک (با پرداخت غرامت یا بدون پرداخت):

1. تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک: اگر مالک برای کسب و کار شخصی یا سکونت خود به ملک نیاز داشته باشد، می‌تواند با طرح دعوی و پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر، ملک را تخلیه کند.
2. تخلیه برای بازسازی: اگر ملک فرسوده باشد و نیاز به تجدید بنا داشته باشد، مالک با پرداخت حق کسب و پیشه می‌تواند اقدام به تخلیه کند.
3. تعدی و تفریط مستأجر: اگر مستأجر بدون اجازه شغل را عوض کرده باشد، اجاره‌بها را نپرداخته باشد، یا ملک را به صورت غیرقانونی به دیگری واگذار کرده باشد، در این حالت مالک می‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند.

۲. اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد باشد (قانون سال ۱۳۷۶):

این قراردادها مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ هستند. در این قانون، حق سرقفلی تنها در صورتی برای مستأجر ایجاد می‌شود که:

• قرارداد به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی) یا عادی با گواه دو شاهد منعقد شده باشد.
• طرفین صراحتاً در قرارداد مبلغی را به عنوان حق سرقفلی تعیین و مستأجر آن را به مالک پرداخت کرده باشد.

آیا مالک می‌تواند حق را بگیرد؟

• خیر، اگر مستأجر مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک نمی‌تواند آن را بگیرد؛ اما حق اجاره و اجاره‌نامه با پایان مدت تخلیه می‌شود.

تفاوت کلیدی:

• در این قانون، اگر مدت اجاره تمام شود، مالک حق دارد ملک را تخلیه کند، اما باید همان مبلغ سرقفلی را که مستأجر در ابتدا پرداخته است (به نرخ روز یا همان مبلغ اولیه بسته به توافق)، به او بازگرداند.
• مستأجر حق کسب و پیشه و تجارت (که به دلیل رونق کسب و کار ایجاد می‌شود) را ندارد، مگر اینکه در قرارداد صراحتاً حق انتقال منافع و دریافت سرقفلی بعدی به او داده شده باشد.

📝 جمع‌بندی پاسخ

بنابراین، مالک نمی‌تواند «حق سرقفلی» مستأجر را به معنای تصاحب آن بابت خودش بردارد، اما در شرایط خاص می‌تواند با پرداخت یا بدون پرداخت غرامت، ملک را تخلیه کند.